投资房地产信托 这样选项目就对了

房地产项目由于更高的收益，一直在信托产品中占有重要的地位，很受投资者的青睐。但是，高收益背后隐藏的是高风险，前有福晟，后有秦禾，房地产项目未能兑付不是没有。那么，到底怎样合理地选择房地产信托项目呢？

下图是2020年中国房地产企业500强中的前100名。

如果要投资房地产信托项目的话，尽量选择前30强。市场上前50强的开发商也有些出现债务的违约，所以尽量选销售金额靠前的开发商，一方面提他们的融资渠道比较多元化，抗风险能力较强，另一方面资金的腾移能力也强一些。

从理论上说，房地产企业的最佳净资产负债率在50%左右。由于多种因素的作用，实际更高。根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心发布的《2019中国房地产上市公司测评研究报告》，房企平均净资产负债率68.09%。在选择房地产信托项目时，可以选择该数据作为参考，如果融资房企净资产负债率低于业界平均水平，说明风险较低。

如果抵押物价格评估合理，且抵押率不高于70%，当然越低越好，这样的项目安全性越高。

目前市场上抵押物大部分是商业、住宅、办公，工业用地很少（在此就不讨论工业用地）。商业和办公在部分区域是处于饱和的状态，去化的速度可能会比较慢，住宅的去化速度相对较快。同时可以参照周边的竞品的去化速度和价格，所以住宅占比>70%以上比较好。

如果房屋销售的价格等于或者大于土地和建安总成本（融资成本，国家税费此处暂时先不考虑）的1.3倍，这样可以确保开发商有一定的利润空间。在遇到销售情况不理想时，能有一定的降价空间加速去库存，对房企的现金流有所保障。

项目到期前的销售总额大于贷款本息的1.3倍，说明该项目在贷款到期前能实现现金流回正，可以保障在项目公司在正常销售房屋的情况下，贷款能正常偿还（不需要依靠集团公司来调拔资金来帮助其偿还贷款）。这样的项目财务健康，风险低，可以投资。

集团公司和实际控制人担保、项目公司股权质押的风控措施，使得在出现项目公司自身现金流不足以偿还贷款的情况下，集团公司和实控人有义务调配资金来帮项目公司偿还债务。

房屋在销售的过程中要陆续解除抵押，从而才能办理个人购房客户的抵押，销售回款监管能在部分房屋解除抵押的情况下，时时掌握房屋的去化情况，一方面保证剩余未销房屋货值可以足额保障贷款余额本息；另一方面当销售去化率达到约定的比例时，进行资金归集，直到全部贷款偿还完毕，从而保障资金的安全。