房企“三道红线”2023年执行？你想多了 明年全面实施

近日，有传闻称关于房企的“三道红线”政策将延迟到2023年执行。根据《上海证券报》的记者从多方采访了解的消息，这一传闻明显不靠谱。“三道红线”政策的执行时间没有改变，从2021年开始在全行业全面执行，并力争让房企在三年内完成降负债的目标。

“三道红线”是什么

这是监管层根据负债率，对房地产企业不能新增负债（只能还旧借新）的界限：剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍。根据这三个界限，房企被分为“红橙黄绿”四档：

1. 第一档，绿档，三个指标均未过线的房企，有息负债年增速上限为15%

2. 第二档，黄档，即有一个指标过线的房企，有息负债年增速上限为10%

3. 第三档，橙档，即有两个指标过线的房企，有息负债年增速上限为5%

4. 第四档，红档，三个指标都过线的房地产企业，不能新增有息负债，只能还旧借新。

上图是上证报记者以克而瑞地产研究中心公布的2020年上半年全口径销售金额排名前50的房企为初始样本，在剔除尚未上市或部分数据不全的房企后，按照2020年半年报数据分别对其中45家上市房企按照“三道红线”所设置的指标进行了排名。

延迟之说从何而来

有新闻报道说，今年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，包括碧桂园、万科、恒大、融创、中海等12家房企参加。本次会议上，监管部门要求从今年9月起已在参与此前央行、住建部座谈会的12家房企试点实施，房企每月15日前需提交监管部门下发的监测表，共涉8项财务指标，其中涵盖了“三条红线”指标，并要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。就是这么一则新闻被误认为是“三道红线”政策将延迟到2023年执行。

2021年执行毫无悬念

根据延期的传闻，上证报记者采访了参与座谈会的房企高管，并透露“我们也是明年1月1日开始执行，现在只是先报个方案。我们做的方案是在2023年完成，即在2023年6月30日之前企业降负债达标。”从2021年1月1日起，房地产企业资金监测和融资管理规则将在全行业全面开始实施，并力争在3年内达标，也就是说2023年不是执行时间，而是完成时间。

三道红线对房地产信托的影响

房地产信托比其他类型的产品，收益率更高，因此更受投资者的青睐，收益越高，服务费用也越高，信托公司也乐于发行此类产品。但近年来，随着国家对房地产行业的高度调控，房子“只住不炒”，房地产信托产品的发行数量呈现递减的趋势。

不过“三道红线”政策出来之后，地产类信托的发行规模逆势上涨，根据8月份的数据，房产类信托募集资金578.18亿元，环比增加2.58%，规模占比35.78%，环比增加3.22个百分点，一改之前成立规模逐步萎缩的状况，各房企都在利用三道红线政策没有执行的空窗期，开足马力积极融资。从信托投资的角度看，一旦三道红线开始执行，地产类信托的发行规模会直线下降，所以现阶段可能是房地产信托产品最后的黄金期。