房地产信托在所有类型的信托产品里，收益一直名列前茅，因此受到了许多投资者的关注。根据2019年末的数据，全国68家信托公司(基于年报披露数据)管理资产规模为22万亿元，其中房地产信托占比约20%，可见其热门程度。接下来，稳盈财富就给大家讲讲投资此类产品，经常用到的专有名词是什么意思。

“432”是什么

“4”代表的是房地产公司4证齐全，“四证”即指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许证》。

“3”是指项目中房地产公司至少要有30%的自有资金。

“ 2”是指融资方至少有2级或以上的资质。

“432”标准既是信托公司发行房产信托的重要标准之一，也在一定程度上反映了房产商的再融资能力，是投资者选择房地产信托的重要指标。如果融资的房地产公司，不具备“432”中的任意一条，这类项目请各位投资者直接忽略。

回款保证金是什么？

回款保证金指的的是，信托公司为了保障信托资金的安全，要求房地产企业将房产销售收入按照一定比例直接进入到信托公司指定的回款保证金账户中。具体的比例，根据项目的体量和实际销售总额的关系来决定。当然，这个比例越高越好，说明房产公司的资金现金流比较稳定，兑付风险较小。

前置/后置抵押是什么？

作为房地产信托中常见的风控手段，看似“前后”相差只有一个字的这种小细节，却造成了两种截然不同的结果。前置抵押，即开放商已经拿到《土地使用证》，手续健全，只要信托公司为项目注入信托资金即可，一旦项目出现风险，有了《土地使用证》就相当于有了“护身符”。

后置抵押是指《土地使用证》在审批过程中，但项目已经启动了，地也拿了，就等证了，在这种情况下，房地产商和信托公司商定，要不你把钱先给我，抵押手续等《土地使用证》批下来之后再办。说白了，就是先拿钱，后办手续。这种抵押方式的最大风险就是，土地抵押办不下来，意思即没办法用土地做抵押。当然，这种情况是比较少见的。而且针对此类抵押，信托公司通常会在合同中做两个主要约定：

• 规定这块“待抵押”的土地不能抵押给别人；

• 如果土地证迟迟办不下来（例如3个月内），项目就提前结束。

对于投资者来说，在交易对手和其他要素相差不多的情况下，有前置尽量优选前置；有些项目在信托计划成立之前有前置抵押，后置抵押办理之后会替换前置抵押。这类项目也可以选择；万一碰不到合适的，那么在选择后置抵押项目时，就要重点关注抵押的办理时间和办理条件。