房地产信托一直是投资者眼中的“香饽饽”，因为它的收益比较高，再加上前两年发行规模比较大，比较容易购买，所以很受投资者欢迎。今天，稳盈财富就为大家介绍一下购买房地产信托正确姿势。

一、看融资主体是谁

看融资主体是谁，也就是看项目的房地产开发公司是谁。那么怎样衡量一个房地产开发公司是否靠谱呢？主要以下几个指标：

信用评级

全国排名百强的房地产企业大部分都有信用评级，这个评级主要是由国内的四大评级机构为其评级，评级越高说明其公司信用越好，安全性越高，根据中诚信证评2019年发布的信用等级通知书，恒大地产集团的信用等级为AAA，评级展望稳定；债券的信用等级为AAA，评级等级越高其融资成本越低。

公司排名

在房地产行业普遍运用的百强排名是根据年度销售金额来进行排名，2020中国房地产开发企业100强榜单前三强由恒大、碧桂园、万科占据。通常来讲销售额越多的公司，其操盘能力越强，市场认可度越高，销售回款越快，流动性较好，其还款能力越强。通过最近两年的案例表面，融资主体为全国房地产企业前30强的信托产品，踩雷几率最低。

资金流动性

这是判断开发商是否有具有还款能力的重要因素，流动性越强说明其公司的流动资金充足，还款能力强。流动性强体现在：通过发债进行再融资、上市公司进行融资、财务报表中的现金流多、预期未来一年的销售货值等。

公司实控人

房地产信托产品的风控措施中时常有实际控制人连带担保责任，可以从网上查询其实际控制人在行业的口碑及发展历程来判断有无负面影响。

二、看融资项目如何

看完了房地产开发公司，接着就要看资金投向的具体项目了，即使融资的房地产公司规模再大，也会有项目看走眼的时候。以下是判断一个房地产项目好坏的具体指标：

区域位置

房地产项目的还款来源主要是销售还款，去化率越快的房产项目才是风险最低的产品，建议选择一二线城市或者省会城市重要地段的项目。

项目成本

主要分析土地成本，通过房地产信托产品的推介或者尽调中能查询到所投项目土地的招拍挂成本，勾地成本越低，项目安全边际越高。另外，分析项目所在地的周边楼盘的价格可以判断本项目未来销售价格的走势及去化率。

项目业态

所谓的项目业态，就是看融资的项目是以什么类型的房源为主，是别墅，或者大面积户型，也或者是改善型房源，按照目前市场上销售情况看，刚需、改善型房源销售最火爆。所谓的改善型房源，没有具体的定义，大概意思就是这种房型，是为了已经有了一套房子的人准备的，他们因面积或者其他因素，觉得自己的第一套房子不合适，所以购买了改善型住房。

项目抵押物

主要分析抵押物的形态、位置、货值、抵押率、变现能力等。通常情况下优先选择抵押物处于一二线或省会城市的住宅项目。有些项目由于投资超出预期可能会拿出优质公司的股权、股票来进行抵押或者质押。抵押物是信托产品最重要的一道关口，项目一旦出现风险，抵押物能否迅速处置并变现是投资者判断风险的关键。

三、看风控措施怎样

由于房地产项目的特殊性，信托公司对房地产信托有独特的风控措施：

项目公司监管

主要有项目公司股权过户、项目公司股权质押、董事会席位、重大事项一票否决权等措施。通过对项目公司股权过户及质押的监管，能达到控制项目公司的所有权，防止开发商通过股权形式再融资。

资金监管

主要通过受托支付、账户印签、账户监管等措施对资金进行两方面的管控。一方面是：监管资金去向，需要明确用在项目开发上面，另外一方面是：监管销售回款，能保证银行账户有足够的资金归还信托计划。

章证照监管

信托公司一般会派财务代表到项目公司对章证照进行共同监管，以防发生风险。

其他风控措施

实际控制人连带担保责任、追加其他资产进行抵押等。

总结

以上就是购买房地产信托的正确姿势，你都掌握了没有。无论你投资的是房产类信托，还是政信类信托，又或者其他类型的信托，全面的了解项目情况，理性的分析项目风险，才是投资信托应有的姿势，大家切勿被收益冲昏了头脑，造成不必要的财产损失。